Ingatlan értékbecslés

Cégünk korrekt árakon, rövid határidővel, felkészült szakemberekkel vállalja független, hivatalos, az előírásoknak megfelelő ingatlan értékelési szakvélemény elkészítését.

A független értékbecslő az a szakértő, aki az elmúlt 24 hónapban és jelenleg sem rendelkezik az értékbecslési díjakon kívül az értékelt ingatlannal kapcsolatba hozható egyéb jövedelemforrással, és írásban kijelenti, hogy sem a múltban, sem a jelenben nincs érdekeltsége a vizsgált ingatlan tekintetében, és a megelőző 24 hónapban nem volt kapcsolata az egyéb érdekelt vagy kapcsolódó felekkel.

Milyen esetekben lehet szükség értékbecslésre?

  • ingatlanok értékesítéséhez;
  • hitelfelvételhez, illetve jelzáloghitelhez;
  • vagyonmegosztási ügyekben;
  • tulajdonostársak tulajdonrészeinek eladásánál, megvásárlásánál;
  • hagyatéki eljárásban, örökségi ügyekben;
  • céges ingatlanok értékének mérleg szerinti módosításában;
  • utólagos nézetkülönbségek, viták, perek megelőzésére.

Értékesítésre szánt ingatlan esetében:

  • Időt, pénzt, hirdetési költséget takaríthat meg azáltal, hogy egy pontosan beárazott ingatlannal jelenik meg a piacon. Így az eladás várható időtartama jelentősen lerövidül, szemben egy túlárazott ingatlannal, ahol akár évekig is elhúzódhat az értékesítés.
  • Amennyiben szakvélemény hiányában alulárazott ingatlannal jelenik meg a piacon, azt jó eséllyel gyorsan, de veszteséggel fogja értékesíteni.
  • Alku esetén hivatalos ingatlanforgalmi szakvélemény birtokában könnyebben megvédheti álláspontját, meggyőzheti a vevőt az ár indokoltságáról, ezáltal biztosíthatja, hogy az ingatlan reális piaci áron keljen el.

Vagyonmegosztás esetén:

  • Sokszor évekig tartó peres eljárások megelőzhetők családon, rokonságon belül, tulajdonostársak, ismerősök közötti viharok kiküszöbölhetők a reális érték alapján történő megegyezés által.

Cégek mérlegében:

  • A cég a számviteli szabályok szerint nyilvántartott ingatlan értékét a reális piaci viszonyok figyelembevételével módosíthatja, melynek több speciális előnye is lehet. Az értékelés során a vagyon elemei (földterület, épületek, felépítmények, építmények, stb.) önálló értéket kapnak, ami a cég könyv szerinti értéken történő nyilvántartását segítheti.
  • Hatóságokkal, szervezetekkel történő nézetkülönbség megelőzésére.

Az értékelés módszerei

Az ingatlanértékelés hazai gyakorlatában több módszer ismeretes.
Ezek szabatos összefoglalását rögzítő jogi háttér – a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről rendelkező 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet – három módszer alkalmazását javasolja, úgymint:

  • piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés;
  • hozamszámításon alapuló értékelés;
  • költségalapú értékelés.

Tekintettel arra, hogy Magyarországon ez az egyetlen rendelet, mely az ingatlan értékelés módszereit szabályozza, és valójában a nemzetközi módszereket ismerteti, ezért ezek a módszerek alkalmasak az ingatlanok nyílt piaci értékének meghatározására is.
Az értékelést legalább kétféle, lehetőség szerint azonban mind a háromféle módszerrel el kell készíteni.
Ezt követően értékek és eltérések elemzése alapján, az óvatosság elvét követve kell az értékelési szakvéleményben a hitelbiztosítéki értékre javaslatot tenni.

  • A hitelbiztosítéki érték általános forgalmi adót nem tartalmaz.
  • A hitelbiztosítéki érték összegéről a jelzálog-hitelintézet a Szabályzatában meghatározottak szerint dönt. Az elfogadott érték azonban nem lehet magasabb az értékelő által javasoltnál.
  • A jelzálog-hitelintézet belső értékfigyelési rendszert köteles kiépíteni.
  • Lakóingatlanok, építés alatt álló lakóingatlanok, valamint beépítetlen lakótelkek esetében a Szabályzat meghatározott értékhatár alatt megengedheti egyetlen értékelési módszer alkalmazását.

Az értékelés folyamata

A helyszíni bejárás során az ingatlan műszaki állapotán túlmenően az üzemeltetési viszonyokról, illetve a működtetés körülményeiről is számot kell adni. Az értékbecslési eljárás kulcsa a módszeres adatgyűjtés.
Az adatokat két alapvető osztályba sorolhatjuk:

  • Általános adatok, melyek az országot, régiót, várost és lakókörzetet fedik le. Különösen fontos a szomszédos telkek vizsgálata, melyek fizikai, gazdasági, szociális és politikai befolyást jelenthetnek, és így közvetlenül befolyásolhatják tárgyi ingatlan fejlesztési lehetőségeit, és értékét;
  • részletes adatok, melyek tárgyi ingatlan jellemzőit fedik le, illetve olyan hasonló ingatlanok összehasonlító adatai költségek, eladások, bevételek és kiadások terén, és amelyeket versenyeztethetjük a tárgyi ingatlannal.

Az értékbecslés általános folyamata:

  • Meghatározzuk a becsülni kívánt érték fajtáját, és kiválasztjuk az ehhez legmegfelelőbb értékbecslési eljárást.
  • A szükséges adatok és források listájának gyűjtése. Az értékbecslő által használandó értékbecslési eljáráshoz szükséges adatok típusának, illetve forrásainak felkutatása.
  • A szükséges adatok összegyűjtése, rögzítése és igazolása. A részletes információt az ország, város és lakókörzet- gazdasági, politikai és társadalmi feltételek figyelembevételével kell megszerezni. Összegyűjtjük az alkalmazott megközelítéstől függően az eladásokból, bevételekből, költségekből, valamint az összehasonlító ingatlanok építési költségeiből származó összehasonlító információkat.
  • A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása. Az értékbecslő a pillanatnyi használatot vizsgálja a lehetséges használat ellenében, a piaci erők figyelembevételével, hogy a jövedelmezőség figyelembevételével meghatározza az ingatlan pillanatnyi használatának megfelelőségét.
  • A telek értékének megbecslése. Annak érdekében, hogy meghatározzuk a tárgyi ingatlan telekértékét, az összehasonlító adatok jellemzői és eladási árai összehasonlításra kerülnek a tárgyi ingatlannal.
  • Az ingatlan értékének megbecslése. Az értékbecslő a kiválasztott értékbecslési módszerrel meghatározza az ingatlan értékét. Speciális esetekben egy ingatlan értékének megbecslésére több módszert is alkalmazhatunk, ekkor az eljárás végén a kapott eredményeket egyeztetni kell, és esetleges kompenzációkat végezve meghatározni az ingatlan értékét.
  • A végleges értékbecslés elkészítse. Az ingatlan végleges értékének meghatározását követően az értékbecslő írásos jelentést készít ügyfele számára. Ezen írásos jelentés legmegfelelőbb formája az értékelési bizonyítvány.

Az értékelés tartalmi és formai követelményeit a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 4. számú melléklete tartalmazza.